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Normerlass betreffend erweiterten Kündigungsschutz bei umgewandelten Mietwohnungen - Urteilsbegründung liegt jetzt vor

Datum: 21.01.2005

Kurzbeschreibung: 

Mieter haben keinen Anspruch auf Erlass bzw. Ergänzung der Kündigungssperrfristverordnung, mit der die Landeshauptstadt Stuttgart in die sog. Gebietskulisse dieser Verordnung einbezogen wird. Dies ergibt sich aus den jetzt vorliegenden Begründungen der Urteile vom 09.11.2004, mit denen die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Stuttgart die Klagen von Mietern abgewiesen hat, die die Einbeziehung der Landehauptstadt in den Kreis der Städte begehrt hatten, in denen nach der zweiten Verordnung der Landesregierung über einen erweiterten Kündigungsschutz bei umgewandelten Mietwohnungen vom 11.12.2001 die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Einbeziehung einer Gemeinde in die Gebietskulisse gewährt einem Mieter nach einer Wohnungsumwandlung durch eine bis auf 10 Jahre befristete Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung oder Verwertungskündigung eines Wohnungserwerbers erhöhten Kündigungsschutz.

Das Gericht führte zur Begründung u.a. aus, dass die Kläger nicht verlangen könnten, dass das Land die Kündigungssperrfristverordnung in ihrem Sinne ergänze und die Stadt Stuttgart in die Gebietskulisse einbeziehe. Ein Normsetzungsanspruch ergebe sich nicht aus § 577 a Abs. 2 BGB, wonach Landesregierungen durch Rechtsverordnung eine Kündigungssperre bis zur Dauer von 10 Jahren anordnen können, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet sei. § 577 a Abs. 2 BGB erlaube den Landesregierungen den Erlass von Kündigungsbeschränkungen bei Wohnungsumwandlungen, verpflichte sie jedoch nicht dazu. Abgesehen davon stehe der Landesregierung in diesem Normsetzungsbereich ein weiter Einschätzungs- Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum zu, der auch Raum lasse, etwa konkurrierende öffentliche und private Interessen zu berücksichtigen. Die gerichtliche Kontrolle sei beschränkt auf eine Willkür- bzw. Missbrauchskontrolle. Danach könne die Entscheidung der Landesregierung rechtlich nicht beanstandet werden. Sie halte sich im Rahmen des ihr von § 577 a Abs. 2 BGB  und der Verfassung gegebenen Spielraums. Zwar bestehe in der Stadt Stuttgart unstreitig ein Wohnungsdefizit - je nach angewandter Statistik - zwischen ca. 10% und 2%. Hiervon ausgehend wäre die Landesregierung rechtlich nicht gehindert gewesen, auch Stuttgart in die Gebietskulisse aufzunehmen. Denn für die Annahme der in § 577 a Abs. 2 BGB beschriebenen Mangelsituation reiche es jedenfalls aus, wenn infolge knappen Wohnungsangebots der Marktzugang verengt sei. Es sei allerdings geradezu geboten gewesen, das Mietwohnungsdefizit auch qualitativ zu bewerten. So könnten weitere Kriterien in die Beurteilung einfließen, etwa die Situation für besondere Gruppen von Wohnungssuchenden oder die Entwicklung des örtlichen Mietpreisniveaus im Vergleich zu den allgemeinen Lebenshaltungskosten und eben die Beurteilung der örtlichen Situation durch die Gemeinde selbst. Dem diene die Entscheidung der Landesregierung, nunmehr bei einem statistischen Wohnungsversorgungsgrad von 90% bis 93% einen Korridor zu bilden, in dem der Wille der Kommunen stärker berücksichtigt werde. Diese Entscheidung halte sich innerhalb des Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums im Normsetzungsverfahren. Eine definitive Mangellage bzw. eine „besondere Gefährdung“ der Versorgung mit Mietwohnungen bei einem Versorgungsgrad von über 90,03% zu verneinen, sei schon mit Rücksicht auf die unzureichende Aussagekraft einschlägiger Statistiken und der die Wohnraumversorgung bewertenden Stellungnahme der Gemeinde weder willkürlich noch missbräuchlich.

In der Berücksichtigung des gemeindlichen Votums liege keine unzulässige Delegation. Trotz Berücksichtigung des Votums bleibe es eine formal wie sachlich originäre Entscheidung der Landesregierung. Es bleibe ihr auch die Verantwortung, die Entscheidung der jeweiligen Kommune auf deren inhaltliche Plausibilität zu prüfen. Die Landesregierung sei bei der Behandlung der Stadt Stuttgart systemgerecht vorgegangen und habe sich an die von ihr selbst gesetzten Kriterien gehalten. Die Stadt Stuttgart habe sich gegenüber dem Wirtschaftsministerium - eindeutig - dahingehend geäußert, dass sie die Weitergeltung des erweiterten Kündigungsschutzes nicht befürworte und sich hierzu auf den Beschluss des Gemeinderates bezogen. Unerheblich sei, ob bei der Stadt intern - kommunalverfassungsrechtlich - die Willensbildung bis ins Detail ordnungsgemäß abgelaufen sei, insbesondere auch, ob die Information der Gemeinderäte über den Versorgungsgrad mit Wohnungen umfassend genug gewesen sei. Die Landesregierung habe nicht gleichsam der Funktion einer Rechtsaufsichtsbehörde entsprechend das Zustandekommen der Willensbildung zu prüfen.

Auch ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz liege nicht vor. Für die Stadt Mannheim errechne sich nach der allgemein angewandten Berechungsmethode ein Versorgungsgrad von 98,28%, so dass eine Einbeziehung der Stadt Mannheim in die Gebietskulisse nicht in Betracht gekommen wäre. Ob die Städte Stuttgart und Mannheim unterschiedlich behandelt worden seien, brauche aber nicht erörtert zu werden. Denn jedenfalls liege keine Ungleichbehandlung gegenüber der Stadt Stuttgart und erst recht nicht im Verhältnis zu den Klägern vor, wenn sich die Landesregierung im Fall der Stadt Stuttgart im Berechnungsverfahren an die von ihr selbst gesetzten Kriterien halte und lediglich im Falle der Stadt Mannheim hiervon abgewichen sei. Die Kläger könnten sich auf ein (systemwidriges) Abweichen im Fall Mannheim nicht berufen, denn „ungleich“ - wenn überhaupt - sei der Stadtkreis Mannheim behandelt worden. Einen Anspruch auf „Gleichheit im Unrecht“ gebe es nicht.

Gegen die Urteile (Az.: 5 K 2058/03 und 5 K 2057/03) steht den Beteiligten die Berufung, wenn sie vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim zugelassen wird. Anträge auf Zulassung können innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils gestellt werden.

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